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  • 虎太朗

不動産の目利き(区分店舗)

久しぶりに不動産の話です。夏に日本に帰国した際に、中央線沿いの有名な駅から徒歩3分の区分店舗物件を見に行きました。マンションの1階部分にある店舗で、立地はいいです。ただ、三為なので、銀行融資は使えない(現金購入)のと、1984年築なので、決して新しくなく、なんとなく雰囲気も古いマンションでした。


さらに問題なのが28m2しかない区分を2区画(25m2と3m2) に分かれており、その25m2の大きい区画が空室になってました。表面的なネガティブポイントを整理すると、、


1.三為取引で融資が取れない

2.1984年の築古マンションの1階

3.28m2の狭い区画で25m2が空室


これがなんと3,580万で販売されてました。さてみなさんなら買いますか?

坪単価にしたら420万超です。ちなみに同じ広さの上の階(住居)は1,500万ー2,000万程度で取引されてます。


ここで問題なのは、路面店の価値がどれくらいあるのか?という点です。

これが住居ならもちろん割高すぎて買えません。しかし、この建物で店舗はこの区画だけなので、単純に比較法でも価値は測れません。


そこで、私は想定賃料を割り出しました。ここはこのマンションで唯一の店舗区分であり、中央線の人気ターミナル駅から徒歩3分の好立地。商売をするには絶好の場所で賃料は少なくとも坪あたり30,000円は固いかなと思いました。仮にこの物件を指値で3,400万で購入すると30,000/坪で貸した場合、年間賃料は304万円、利回りは8.94%です。


この立地で収益物件であれば、利回り6.5%くらいでもエグジット(売却)可能かと思います。仮に年間賃料304万の収益物件を6.5%で売却した場合、売却価格は4,676万円です。


まあ売却するまで絵に描いた餅ですが、この取引で1,200万を超える利益が出ます。

当然は私は買い付けを入れ、想定通りの3,400万で指値を通しました。

(現金買いでローン特約なし)


そして、さらに賃料単価を上げるために、店舗を一つの区画にして、(3m2のテナントさんに問題が合ったので)テナント募集し、275,000円/月(坪単価32,000円)でテナント付けしました。


これにより、利回りは9.7%まで上昇

仮に利回り6.5%で売却する5,076万です。

これは良いディールになりました。ただ、利回りが良過ぎて、売却するのを考えています。


不動産の面白さは一見、魅力的に見えなくても収益還元法で計算するとすごく魅力的に変わるところです。これは株式投資にはない魅力です。


株価は基本パッシブ投資家として株価が上昇するのを待つしかないですから。





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