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  • 虎太朗

不動産投資について

最終更新: 6月14日

今回は、不動産投資について書いています。

私個人は不動産投資歴10年で、現在は国内にレジを二棟、区分5戸(都内1戸、ハワイ3戸、カンボジア1戸)、千葉にゲストハウス(簡易宿泊業)を保有しております。

融資は自己資金1割が基本ですが、どうしても欲しいなら3割までは出すようにしています。融資金利は平均で1%を切るくらいです。

(銀行との交渉話はまた別の機会に)

投資スタイルとしては、基本、長期保有ですが、いくつかは多少のバリューアップ(賃料をあげて)数年で売却したりもしております。

コロナの影響

最初に、コロナの影響が不動産に及ぼす影響が話題になっていますが、皆さんはいかがですか?不動産は遅行指数と呼ばれており、株式などの先行指数と比べて遅れて反応します。実際にリーマン危機の際も株式市場はすぐに反応し下落しましたが、不動産市場の底値は2011年から2012年でしょう。約2年から3年ほどのタイムラグがありました。では今回のコロナでもそのようになるのでしょうか?

コロナ危機がリーマンショックと違うのは、実態経済への波及のスピードかなと思います。リーマンは金融機関を中心とした信用危機であったのに対して、コロナ危機は実態経済が既に影響を受けています。不動産賃貸市場も商業ビルを中心に多くのテナントが家賃を支払えず、家賃減額や遅延が既に発生しております。そのスピードはリーマン時よりも早く賃貸市場に影響を与えていると思います。

一方で、不動産価格(売買)を見ると、ペースや件数は鈍っていますが、そこまで下がっていないという感覚です。今は混乱しているので実態が把握しづらいですが、今後、失業率が上がったり、ボーナスが減額されたりしてジワジワと実体経済に影響を及ぼす可能性もあり、その時は、不動産価格にも大きな影響が出てきそうです。

いつが買い場なのか?

では、いつ買い時になるか?投資家の皆さんは買いタイミングに関心が高いと思います。

実際に多くの専門家が様々な分析をしておりますし。ただ、株などと違い、不動産の買い時に関して、私は「いい物件が見つかった時」と考えています。

不動産は相対取引ですし、底値まで待ったから自分が欲しい物件が出るとは限りません。

また底値は時間が過ぎて初めてあそこが底値だったよね。と分かる話で、底値を探しているうちは誰もわからないのです。

また、売主にもそれぞれに事情がありますから、たまたま欲しい物件が出たタイミングで買うべきだと思っています。その為には買う物件の基準を決めておくことが重要です。

そして、基準に満たす物件が見つかったら買い付け入れるという感じです。

買い付け入れたことある方なら経験あると思いますが、不動産取引が難しいのは、株式などと違い、買いたくても買えない場合があることです。結局は売主、買主が価格含め、条件に合意しなくては契約が成立しません。当然、価格交渉や条件交渉もあるわけですし、いい物件なら競合もいます。結局、タイミングが良くても(底値)、いい物件が必ず見つかり、買える訳では無いということが不動産取引の面白みでもあり、難しい点です。

そういう意味で、絶対的な基準を決めてそれを満たしたら買い付け入れてみるというのが良いと思っています。運良く指値が通り、融資も出れば良縁だと判断したらいいのです。一期一会の精神ですね。

何を買うか?どんな基準か?

日本の不動産は2012年後半(アベノミクス)から右肩あがりで上がってきました。

なので、コロナまでは、なかなか良い物件が市場に無く、実際私も最近は買いよりは売っていました。ただ、コロナ危機により、今後最近ではないような物件の買い場がくることを期待しております。私が探しているのは、

l 主要都市の一棟RC(最低10室以上、徒歩10分圏内)

l 都心3区の区分マンション(40m2以上)で徒歩5分圏内

利回りはグロス(表面利回り)なら都心5区6%、主要都市やその他都内で7%くらいほしいですね。ただ、私は表面利回りよりネット利回り(NOI)で判断しますのでその基準で5.5%以上です。理由は過去の経験上、NOI 5.5%あれば、よほど高い金利を払わない限り損益分岐点は低く(多少の修繕や空室なら問題なし)、長期保有に適していると考えています。

同じく重視しているのはキャップレートが取れる物件です。キャップレートとはご存知の通り、収入と支払い金利の差です。海外投資家なんかも非常に重視している指標です。

これが大きいのが日本の不動産へ投資する大きなインセンティブ(理由)でした。

同じキャップレート4%でも表面利回り8%で金利4%でのキャップレート4%もあれば、利回り5%で金利1%でのキャップレート4%もあります。

この場合、私が投資するのは後者(利回り5%で金利1%)の物件です。

イメージするなら、前者は地方の木造アパート、後者は都心や主要都市のRCまたはS造マンションです。このように同じキャップレートでもだいぶ投資手法が違ってきます。

一概にどちらが良いとは言えませんが、私の場合、評価が出やすいRCで銀行と交渉し、低い金利で融資を引くことでキャップレートを取る戦略です。

RCや区分を好むもう一つの理由は、業者販売が可能な点です。

宅建業も保有しているので、東京都内の業者さんとして話す機会もありますが、都内の業者さんが積極的に買取りしているのがまさに都心のRCや区分です。もちろん業者さんに売る場合、市場価格よりも2割程度安くなりますが、最悪の事態を想定して、最後の買い手である業者さんに売ることが出来る安心感があります。

最後の基準は外観です。外観というと非常に感覚的な話になりますが、これも過去の経験上、テナント付のし易さが、外観の影響が意外と大きいと思っています。

理想的なのは駅近で、前面道路が程よく広く(幹線道路だと騒音がひどい)、整形地に建つRCです。用途区域は商業または近隣商業が理想的です。これはテナント付もそうですが、業者さんに売る際に、非常に重要な点です。

こんな条件で常に物件を探しており、コロナの今もアンテナ高くして情報収集しておりますので、底値がいつか?というよりはこんな条件に合う物件ないか?常に探している感じです。投資手法は色々ありますが、絶対条件を設定するのはオススメです。普段から投資条件を明確にしておくことで、素早く動けますからオススメです。


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