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  • 虎太朗

事業融資とアパートローン

私は日本で宅建業の会社を持っております。理由は物件を探すのに宅建業者の方が有利だと思ったからです。実際、宅建業者として業界を見ると不動産業界と言っても範囲が広く、様々な関連ビジネスがあるのに気がつきます。


不動産関連ビジネスとは、⑴ 仲介業者、⑵ 管理会社、⑶ 売買、⑷ 資産保有(大家業)に大別されます。⑴や⑵は兼業でやっているケースは少なく(自己物件管理を除く)、⑶や⑷は兼業でも多いですね。宅建業を所有して⑶や⑷をやる場合と兼業(素人大家)と何が違うのかと言われたら、個人的には目利きはそれほど変わらないと思ってます。


もちろん、不動産をよく勉強して自助努力も惜しまず、かついい情報を教えてくれる業者さんとパイプを持っているというのは必須です。ただ、そのような努力が出来、属性がよく、信頼できる個人投資家や資産管理会社ならば、プロ(宅建業者)でなくても、いい物件情報は十分に取れると思います。


ただ、ここで敢えて宅建業者が売買において有利な点を言えば、ローン特約を付けないという点です。個人投資家や資産管理会社で融資を引く際は、物件の耐用年数によって30年などの長期で融資を受けます。しかしながら、業者への融資は1年以内の短期かつ金利払いのみというような事業性融資がほとんどです。業者への融資は仕入れなんです。

銀行から事前に借り入れ上限を決めて(コミットメントライン)借り入れしますから、

物件ごとに事前に査定することなく、買い付けが入るのです。これは売主としては、非常に安心ですよね。ローンがブレークしてまたゼロになるリスクがないのですから。


なので、業者はローン特約なしで代わりに20-30%くらいの指値を入れます。

結果、指値が通れば市場価格より割安で仕入れができるのです。


逆に考えれば、ローン特約は外せなくても、銀行を味方につけ、物件が出たらすぐに内諾がもらえるような状況にすれば、業者のスピードに負けずに、売主に買い付け入れて指値交渉も優位になります。銀行開拓は不動産投資で成功するためには絶対に必要な努力です。


私は幸い、元金融マンなので、その辺を強みに銀行さんとは付き合っております。



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