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  • 虎太朗

新興国不動産投資


今回コロナの影響で新興国の経済や通貨がやばいですね。

毎回経済危機のたびに新興国の通貨は激しく売られます。

これは米国や日本、欧州などと比較して投資マネーがGDPのほとんどを占め、

危機の度に、真っ先に引き上げられるからです。

先進国と新興国のリターンが同じならば、みんな先進国に投資します。

先進国が割高になり、思うようなリターンが出ない時に新興国投資が脚光をあびるからです。その意味で、新興国は永遠に新興国から脱出できない可能性があります。




本日は、そんな中でも新興国不動産に投資するなら?というテーマで記事にしました。

新興国不動産特にアジア不動産は日本人に人気あります。その中で個人的にオススメするのは、カンボジアです。

私もカンボジアのプノンペン中心にあるボンケンコンにコンドミアムを購入しています。

なぜカンボジアだったのか?に関しては、


  1. アジア圏であり、住んでいるシンガポールまたは日本から時差がほぼなく行ける

  2. ありきたりな理由だがGDP成長率が高く、人口動態も不動産投資向き

  3. 実質基軸通貨(使用される通貨)がUSD

  4. 半端なく中国寄りの独裁政権

  5. 外国人が所有権を取得できる。


こんな理由が挙げられるが、特に重要視したのは3と4です。

先述の通り、新興国通貨の変動リスクは非常に大きく、通貨が暴落したら、不動産の値上がり益など簡単にすっ飛びます。

しかも、住んでもいない新興国の現地通貨を保有するのも大変です。

例えば、マレーシアのリンギッドをそのまま送金して受け取れる邦銀があるだろうか?

まずありません。こう考えるとローカル通貨は新興国不動産の最大のリスクとも言えます。


その意味でカンボジアは現地通貨が脆弱すぎて、ローカルですらそこまで信用せず、基軸通貨としてはUSDが使われることが逆に魅力的です。USDなら上記の心配はほぼないく、海外送金も楽ですから。

もちろん、米ドル建てでテナント探すとなると、海外からのエクスパッド(駐在員)しかいません。なので場所はめちゃくちゃ拘ります。割安だと言って、郊外にローカル向けコンドミアムを購入すると前提が崩れてしまいます。


次に重視したのは、対中国への政府の姿勢だ。個人的に中国への朝貢的な国は好きでは無いが、経済的恩恵を受けるには必要だろう。中途半端に中国と距離を持ってる国より、中国の莫大な支援を受けて経済発展を優先した方が良い。

その点でカンボジアはめちゃくちゃ中国に忖度しています。笑

そのおかげでプノンペンは中国人だらけで、中国資本がどんどんマンションやオフィスビル建ててます。新興国は危機の度に経済崩壊しかねないので、ローカル通貨はほんとに危険なんです。やるなら投資タイミング(通貨を買うタイミング)を注意すべきです。


最後のポイントは当然に所有権が取れることと、開発業者の信用力です。

日本ではマンション開発する際に、大手がプロジェクト全体のファイナンスを取りますが、新興国ではまず土地だけ買って、物件売れたらそのお金で建物建てていくので、よく途中で工事が止まります。多少割高でも体力ある開発業者選ばないと、引き渡しまで何年もかかったり、最悪はプロジェクトが破綻します。


まあ、今回のコロナでカンボジア以外にも多くの地域で不動産が割安で買えるかもしれませんから、幅広くリサーチしていきたいですね。


ちなみに私は昨年12月にプロンペンに再度訪問して新規のプロジェクトをいくつか見ましたが、一押しはこれです。


このプロジェクトは香港の開発会社のもので、オフィスとアパートメントホテル(駐在者向けサービスアパートメント)が入るプロジェクトです。

オフィスはグレードAで10年間固定賃料保証が付きます、しかもUSD建て。

さらにすごいのは10年後にバイバック(買い戻し)特約がついているので、オフィスなら9.5%✖️10年=95%を回収しますので、仮に同額で売れば、リターンは倍(年率約10%)です。


こうなると開発会社の倒産リスクが気になるので、調査しましたが中堅ですが、意外にしかっりしてました。しかもアパートメントホテルはアストン(世界的に有名なシンガポールの運営会社)が運用するみたいです。




プノンペンはまだまだ外資系企業の進出が少なく、今後増えると予想されます。

その意味ではこのような施設は需要高いだろうと思ってます。


新興国のコンドミアム投資も色々な業者やプロジェクトありますから、必ず現地調査しています。







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